2017-03-17 11:03 第2018期

房屋公证交易,风险可真不少

三月以来,我市楼市持续火爆,也带起了全权委托公证交易的热潮。部分买家出于各种原因暂时不进行交易过户,以为用一纸委托就能牢牢“锁”住房源,但现实是,这种想法太“天真”了。
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本期责任编辑:陈鹭
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全权委托公证房屋交易模式存在什么风险

  什么是全权委托公证房屋交易模式?即买卖双方签订房屋买卖合同后,不办理房屋产权过户,而是到公证处办理房屋全权委托公证。公证的内容为:卖方将房屋办理产权过户、抵押、代交按揭款、缴纳税费、占有、使用、出租、管理等房屋全部的权利委托给买方。买方可凭此公证书将房屋过户到自己名下或其他人名下,对房屋享有占有、使用、收益和处分的权利
  据了解,目前我市二手房交易市场上存在一些因不具备购房资格、房屋不具备过户条件、试图逃避交易税费等,交易双方通过全权委托公证或其他公证的方式进行房产交易,甚至以转委托的方式进行多次交易的情形
  “他们以为钻了空子,可实际上是将自己陷入更大的风险之中。”市国土房产局相关负责人说。有地产业人士曾把全权委托公证书称为“定时炸弹”,一不小心“引爆”,买卖双方乃至受托方利益都有可能不保——从保护买方权益角度来说,全权委托公证交易可能因卖方债务导致其名下的房屋被查封,而让买方使用权受到影响,此外卖方若存在将产权证挂失补办,再用房屋去抵押贷款的行为,也会导致最后买方不能正常办理过户手续;再从卖方角度看,全权委托公证后,因为买方的原因而发生的纠纷,作为真正的业主,卖方也是要承担相关责任的;买卖双方甚至可能同时承担风险,因为在全权委托公证或转委托交易过程中,可能发生委托代理人一房多卖或以房产抵押贷款的情况,造成房屋原业主、买房人的经济纠纷和财产损失
  此外,按照公证业务管理规范,没有产权证的房屋不能办理全权委托公证。市国土房产局提示,如通过全权委托公证或其他公证方式进行的交易,在后续办理过户手续时可能会遇到障碍,甚至无法办理产权转移登记。
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如何避免出卖方恶意违约

  思明区法院法官告诉记者,购买仅仅有公证书的二手房是存在一定风险的,最近房价上涨如此迅猛,在买方仅支付少量定金的情况下,卖方很可能在交易中出现违约行为,法官建议,买卖双方在签订二手房买卖合同时应明确约定违约责任及赔偿损失的计算方式,增加违约成本,促进诚信交易。
  对于善意买受人,又该如何避免出卖方恶意违约?法官认为,可以在购房合同或补充条款中明确约定,如出卖方拒不办理过户,或者因出卖方导致合同无法履行,除向买受人返还全部购房款外,出卖方仍需按照合同解除时的房屋已增值价格赔偿给买受人。若是买受人不愿解除合同,应及时向法院申请诉前保全涉案房产,同时提起诉讼,要求继续履行合同,如无法诉前保全,则应申请诉讼保全,以防止出卖人恶意转移房产,或者将涉案房产“一物二卖”,提前将所有权转登记在善意第三方名下。否则一旦出现上述情况,而购房合同又未能完善约定出卖人的实际损失包含哪些部分,或者买受人主张损失的证据不足,则会出现司法不予采信的可能
  法官提醒,购房者在通过中介公司购房时,应事先对需签字的文件内容进行全面审核及了解,并且在获悉相关房源信息后,不应为逃避中介服务费而“跳单”。若认为中介公司收取的中介服务费过高,可与中介公司或经纪人进行协商,切勿“私下成交”,否则将承担支付违约金的法律后果。
  【记者调查:未过户仅公证的二手房可以购买吗?

采取公证方式交易的购房贷款 银行须从严审查

   房子是用来住的,不是用来炒的。记者获悉,近期厦门银监局将积极采取有效措施,分类实施房地产金融调控,引导银行有效满足居民“住”的需求,支持居民首套购房和改善型购房,坚决遏制投机客“炒”的需求,严厉打击投机炒房行为
   厦门银监局要求各银行必须认真做好尽职调查,严格审批把关,有效甄别虚假交易行为,严查首付资金来源和收入证明真实性,严禁个人消费贷款等贷款资金用于炒房,特别对于采取公证方式交易的购房贷款要从严审查。若银行未能做到尽职调查,给采取公证方式和联合中介进行炒房等行为的投机客提供资金便利的,厦门银监局将进行查处。
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二手房交易陷阱不少 出现“第三人”小心有猫腻
结束语
如今,不少炒房者为了减少税费损失,都采取了公证炒房的方式。但法官指出,公证交易房产,两方都要承担巨大风险。厦门银监局也要求各银行必须认真做好尽职调查,严格审批把关,有效甄别虚假交易行为,严查首付资金来源和收入证明真实性,严禁个人消费贷款等贷款资金用于炒房。
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