疫情期间房租该减免吗?律师深入解读
2020-02-24 16:05来源:东南网-海峡导报

  原题 疫情期间,房租该减免吗?

  读者“7问”涉疫经济纠纷,导报“律师来了”深入解读

  厦门网2月24日讯 据海峡导报报道(记者陈捷)疫情期间房租能否减免?租约能不能解除?退租算违约吗……新型冠状病毒疫情爆发以来,举国上下高度关注。为此,多家公司主动宣布减免旗下物业的租金,多地政府也呼吁对中小企业适当减免房租。但是,如果出租人没有主动减免租金,作为承租人能否要求减免租金呢?疫情期间房租要怎么算?

  昨日,导报“律师来了”团队针对读者的这些疑问进行了深入解读。导报记者从中梳理总结出涉疫经济纠纷“7问”,并为读者解疑释惑。

  疫情期间房租该不该减免?

  福建自晖律师事务所主任林敏辉律师:首先应审查租赁合同中是否有对“瘟疫、传染病”等突发重大事件的约定,有约定的情况下应优先按照约定。如合同中明确约定不可抗力、情势变更等条款,符合相应情形的,也应按照合同约定的有关条款处理。

  其次,若合同中没有针对上述情形的约定,对于政府明令暂停营业的相关行业,此时疫情易被认定为不可抗力,出租人应当全部或部分减免停业营业期间的租金。但对于政府要求需持续经营的相关行业,不论承租方是否持续经营或者自行停止经营的,出租人均无须减免租金。对于政府仅是采取管控措施、未发布停业禁令的相关行业,虽然承租方可以持续经营,但其持续经营或使用同样受疫情影响而导致收入锐减,或者租赁的场所正常使用受到较大程度限制,从公平的角度出发,出租方可以适当减免租金。另外,对于租赁用途为居住的住宅房屋,因居住的合同目的不受疫情的影响,出租人无须减免租金。福建典格律师事务所陈奇斌律师:房租能否减免,需要具体情况具体分析,可以分为几种情况。第一,如果疫情造成租赁合同不能履行的,比如临街经营商铺,被政府要求不得开门营业,租户可以据此主张减免租金。第二,如果疫情期间能够使用房屋的,但因为疫情造成收益受损较大的,可以根据公平原则适当减少租金。第三,如果因为疫情防控要求遭到隔离,但租户依然住在里面,则减免租金的主张一般不能成立。另外,对承租政府性资产中经营用房的中小企业和个体工商户,厦门市政府已出台了“租金1个月全免、2个月减半”的特殊政策,并鼓励其他业主给予租户适当减免。本减免政策并无其他条件要求。

  受疫情影响交货延期要赔吗?

  陈奇斌:因疫情影响,造成交货延期的,属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力情形,依法可以免除迟延交货的违约责任。

  本次疫情是否属于“不可抗力”?

  福建自晖律师事务所陈弘毅律师:《合同法》第117条规定,不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。近日全国人大常委会法工委发言人在答记者问上说:“当前我国发生了新冠肺炎疫情这一突发公共卫生事件。为了保护公众健康,政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说,属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定,因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。”可见,可将本次疫情认定为不可抗力事件。但是,能否以不可抗力为由主张减免合同义务,还需具体问题具体分析,在合同纠纷中应考察不可抗力对于合同履行的具体影响,包括有无影响、影响大小、影响方式等判断是否适用不可抗力规则。需注意的是,若在迟延履行合同义务后发生不可抗力事件,则不能使用不可抗力规则主张减免责任。

  受疫情影响解约,损失谁承担?

  福建法森律师事务所黄景仁律师:根据《合同法》规定:“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。”如合同因新冠肺炎疫情影响导致无法履行,则合同当事人可行使法定解除权,并向对方主张部分或者全部免除责任。解除合同的一方应当及时通知对方并履行上述的证明义务,以减小可能给对方带来的损失,如果另一方收到通知后由于未采取措施造成的扩大损失,则损失不应当由合同解除通知方承担。因双方对合同解除都没有过错,如果一方损失过大,根据公平原则,另一方应适当承担部分损失。

  旅游合同,可以解除吗?

  陈弘毅:根据《合同法》的规定,此次疫情属于不可抗力事件,而根据《最高人民法院关于审理旅游纠纷案件适用法律若干问题的规定》第13条规定,受此次疫情影响导致合同无法履行的,旅行社、旅游者均不承担违约责任。另外,根据《旅游法》第67条规定,第一,旅游合同不能继续履行的,旅行社和旅游者均可以解除合同。第二,如果合同解除,关于旅游者支付的费用,旅行社应当在扣除已向地接社或者履行辅助人支付且不可退还的费用后,将余款退还旅游者。

  预订的消费,疫情期间能取消吗?

  陈弘毅:建议预订的消费者和酒店方协商解决。通常在受疫情影响下而无法履行消费合同,消费者可以根据不同的情况予以取消。首先,对于因被强制隔离或者因政府的交通管控措施而无法前往履行消费合同,一般认为属于不可抗力情形,消费者可以取消相关预订。其次,对于为响应政府及相关专家减少出行、居家的号召,消费者向餐饮、酒店经营者提出取消预订的,这种情形下有关预订并非必然无法履行,虽然不构成不可抗力事件,但也一般认为可以适用情势变更原则,基于公平原则消费者可以取消餐饮、酒店预订。

  取消预订,预付款能退吗?

  林敏辉:定金是在合同订立或履行之前支付的一定数额的金额以担保合同履行的资金。若支付定金的一方违约,则定金不予退还;若接受定金的一方违约,则需返还双倍定金。而预付款(通常表现为“订金”)仅是预先支付部分款项而不具有担保的作用,也不能证明合同的成立。所以,通常情况下,无论哪一方违约,预付款都是应退还的。就本次疫情而言,如果消费者基于不可抗力或者情势变更原则而有权取消预订的,原则上可以收回全部预付款或定金。

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责任编辑:张林,赖旭华

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