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调整延续房价涨幅回落 楼市租售并举逐步发力
2017-07-19 10:15来源:中国证券报

  在因城施策的楼市调控政策下,上半年热点城市调控政策频频加码,楼市过热现象得到明显抑制。土地市场溢价率有所下降,部分地区供地速度明显加快。展望未来,业内人士表示,调控政策仍会从严执行,楼市调整的趋势或延续到明年上半年。未来房地产市场仍需长期制度性改革有所作为,保证房地产市场平稳健康发展。

  一二线城市成交下滑

  国家统计局18日发布的数据显示,70个大中城市中,一二线城市房价同比涨幅连续回落。据测算,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比平均涨幅均连续9个月回落。二线城市新建商品住宅价格同比平均涨幅连续7个月回落,6月份比5月份回落0.5个百分点;二手住宅价格同比平均涨幅连续5个月回落,6月份比5月份回落0.1个百分点。

  从70城房价指数看,上半年楼市总体呈现出持续降温态势。广发证券研究所首席房地产分析师乐加栋表示,一方面,已出台调控政策城市多次调整政策,坚决提升限购政策执行力度;另一方面,调控城市持续扩容,其中尤其值得关注的是,一些价格涨幅过快的强三线城市逐步加入调控行列,城市覆盖力度强于此前两轮调控。

  从成交面积上看,易居研究院报告显示,今年上半年50个典型城市新建商品住宅成交面积为14700万平方米,环比增幅为-19%,同比增幅为-13%,去年上半年和下半年50城新建商品住宅成交面积分别为16833万平方米和18153万平方米。

  乐加栋表示,整体来看,在行政限购限贷、按揭贷利率边际上行的情况下,一二线重点城市成交量下滑。当然,一二线城市成交下滑除了受需求端强调控影响外,供给缩量也是另一个因素。目前,政府对于预售证的发放控制更为严格,前端控销客观上带来市场上供给出现不足,在一定程度上也会加剧成交下滑。

  同策咨询研究部总监张宏伟表示,在供应量没有太多增加的情况下,由于市场去化速度大幅下降,市场去化周期明显回升,部分核心城市库存去化周期出现指标意义上“降价”信号。此时,大部分城市已经呈现出“量跌价稳”的特征,楼市买卖双方博弈的特征开始出现,预计过去两年房价涨幅较大的城市下半年可能率先出现实质性降价,比如深圳、厦门、苏州、杭州、南京等城市可能率先出现调整。

  业内人士指出,热点城市持续调控以及叠加下半年资金普遍性收紧,成交热度将加速下行,由此推动库存抬升,去化压力加大,下半年房价将逐步由增速放缓过渡至环比下行。

  值得注意的是,交通银行首席经济学家连平表示,随着房地产行业紧缩政策的出现和调控范围扩容,市场需求趋于观望,市场成交增速大幅回落,房地产泡沫有所抑制。考虑到目前房地产库存总量仍在高位,且房地产部门杠杆率水平提升较快,加之房地产行业抗风险能力整体较弱,房地产泡沫风险仍需警惕。未来需要重点关注的是,房地产价格出现较大波动可能会引发信用风险。

  住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌指出,从杠杆率来看,适当在高房价地区降低杠杆率不影响房地产市场。但在有些销售缓慢、库存较大的地方或许还需加大杠杆。

  土地供应规模或加大

  土地市场方面,上半年“落实调控、确保平稳”成为土地市场主旋律。中国指数研究院报告指出,全国300城市整体楼面均价及出让金皆涨,前六个月出让金总额超1.5万亿元,同比增近四成。从溢价率来看,上半年全国300个城市土地平均溢价率36%,较去年同期下降4个百分点;其中住宅类用地平均溢价率43%,较去年同期下降10个百分点。

  二季度以来,一二线城市调控不断深化,热点城市需求外溢引周边三四线城市升温。政策层面,北京延续去年底土拍新规,广州、天津、杭州等城市陆续跟进且各有创新,重点城市土拍政策渐趋多元,“分类调控、因城施策”得到落实。

  “从近几个月数据来看,也充分说明当前土地价格管控的有效性。”易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,今年4月份地价创下了2010年以来的最高水平,但到了5至6月又出现回落,充分说明当前土地价格管控的有效性。尤其是部分城市推出了“限地价”、“限房价”等管制政策后,房企拿地相对理性,土地市场也有明显降温,这对于抑制高地价有积极的作用。

  从地价角度来看,未来热点城市有望进一步回归理性。克而瑞研究中心报告指出,一方面是因为调控仍在收紧,在土地与商品房“双限价”的基础上,快速蔓延的“限售”政策进一步降低了销售预期;另一方面则是由于土地供应增加,三季度的供应预期上涨主要还是在热点城市;再加之土地竞拍中限竞拍幅数、要求一次性对外出售等细则的限制,也在一定程度上缓解了土拍竞争的激烈程度。从近期土拍市场表现来看,参与房企减少,竞拍热度下降,竞价时间明显缩短,以往的“封顶价”也不再是常态。

  严跃进表示,今年下半年,预计全国土地供应规模会进一步加大,尤其是对于热点城市来说,在新房市场去库存周期明显偏低的情况下,土地供应量会上升,这有助于房企拿地机会的增加。当然,土地价格方面的资产泡沫依然需要警惕,各类土地招拍挂市场的限制性措施会增加,包括设定土地成交价格上限、加大自持性用地配建力度、限地价后转入限房价等内容,都将有助于土地价格保持相对平稳的态势。

  长期制度性改革是关键

  从政策面来看,未来调控政策仍将从严执行。张宏伟认为,当市场预期还没有得到实质性逆转时,政策面不可能出现松动。预计2018年二季度之前调控政策很难出现实质性的松动,楼市调整的趋势至少会延续到明年上半年。

  事实上,在调控政策上,长效调控机制的建立料成主要方向。比如,在住房制度方面,也需实现产品形态多元化发展,积极发展住房租赁市场,建立购租并举的住房供应体系。日前,上海规划和国土资源管理局首次挂出了两幅土地用途为“租赁住房”的建设用地。

  交通银行金融研究中心高级研究员夏丹认为,过去租房未能成为主流,关键原因还在于供给的缺失。住宅租赁市场规模远不及住宅销售,而且租赁房源普遍呈现“小而散”的特征。因此,应提高住房租赁市场的资本吸引力,从供给侧源头发展规模化、专业化的住房租赁企业,提供高品质、规范化的服务。同时强化监管,为住房租赁提供良好有序的市场环境。

  “租售并举是趋势,预计后续还会有一些地块会选择‘租赁住宅’土地出让方式。”上海中原地产市场分析师卢文曦表示,这需要控制好所在区域内的比例。未来租赁市场发展仍需更多政策保护租赁者权益,使得承租人的意愿和诉求得到足够的重视,这样才有助于租赁市场健康有序运行。

  国家发改委宏观经济研究院副院长毕吉耀认为,除了长期的制度性改革,比如住房制度改革、住房税制改革、土地政策改革以及短期的限贷政策和行政性措施以外,区域政策和城镇化政策可能也要顺应市场大势。比如,加快三四线城市的发展,创造更好的就业机会和公共服务,就会分散很多压力。此外,值得注意的是,调控不断趋严对房企的影响也愈加明显。一些大型房企已开始调整战略,中小房企的生存发展或更加艰难。

  本报记者彭扬

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责任编辑:李伊琳,赖旭华

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